Immobilien Due Diligence: Künstliche Intelligenz als Lösung?

20.12.2018

In der letzten Zeit wird häufiger die Frage diskutiert, inwiefern künstliche Intelligenz mit Blick auf Immobilientransaktionen einen Beitrag leisten kann? Experten sehen eine klare Diskrepanz zwischen Ansprüchen und der momentanen Wirklichkeit.

So können viele vermeintliche Innovationen im Bereich der Digitalisierung einer kritischen Analyse nicht wirklich standhalten. Was also kann künstliche Intelligenz für den Immobiliensektor aktuell leisten? Welche Probleme müssen noch gelöst werden? In diesem Beitrag können Sie sich mit den wichtigsten Herausforderungen befassen.

Immobilien-Transaktionen können einfacher und effizienter werden

Was ist eigentlich unter dem zukunftsorientierten Konzept „künstliche Intelligenz“ zu verstehen? Wissenschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Disziplin innerhalb der Informatik, welche sich der Automation von intelligenten Verhaltensweisen widmet. In der Immobilienwirtschaft muss es mit Blick auf überzeugende Mehrwerte darum gehen, Arbeitsschritte deutlich zu verkürzen und insgesamt bessere Standards nutzbar zu machen. Zu denken ist in diesem Kontext abgesehen von Überwachungstechnik und Gebäudeautomation vor allem an notwendige Transaktionen.

Bereitstellung von Dokumenten im Datenraum

Der Due Diligence-Prozess ist immer ganzheitlich zu denken und entsprechend konsequent umzusetzen. Er beginnt mit der Erstellung virtueller Datenräume, deren inhaltliche Konzeption bis hin zur Durchführung des Kaufabschlusses. Typischerweise geht es bei Transaktionen in diesem Bereich um den Verkauf von Liegenschaften. Es stellt sich die Frage, welche Dokumente Interessenten sehen wollen? Welche sind bereits nutzbar und wo besteht noch Digitalisierungsbedarf?

Virtuelle Datenräume basieren auf einem Index, der die Inhalte festlegt. So genannte Assetklassen eröffnen Variationen und erfordern unterschiedliche Dokumententypen. Grundsätzlich kann ein solcher Datenraum in der Immobilienwelt mit Gebäude-, Steuer-, Grundstücks- und Eigentümerdokumenten gefüllt werden. Im Detail muss immer geklärt werden, welche relevanten Informationen aus diesen Dokumenten zu extrahieren sind. Im Fokus stehen hierbei logischerweise wertmindernde und insbesondere wertbildende Faktoren. Zu denken ist an Lasten, die auf einem Grundstück liegen können oder an Klauseln in Mietverträgen, die weitere Kosten nach sich ziehen können. Was kann Technik aus dem Bereich künstliche Intelligenz angesichts dessen jetzt schon leisten?

Wie hilft KI (künstliche Intelligenz) in virtuellen Datenräumen?

Als positive Beispiele für nutzbare Dienste können die Plattformen Leverton und Architrave dabei helfen, Mietverträge auszulesen und relevante Daten zu extrahieren. Auch Bankunterlagen können mit Blick auf relevante Informationen analysiert werden, um Vermögensdelikten auf die Spur zu kommen. Nutzbar sind Suchfelder für unterschiedliche Dokumentenklassen, um schnell an gewünschte Informationen zu gelangen. Im Detail zeigen sich allerdings sehr schnell die ersten Problemfelder: Relevante Informationen werden nur zur Verfügung gestellt, wenn Suchbegriffe eingegeben werden. Bei grundsätzlich möglichen formelartigen Anfragen sind Systeme nur begrenzt in der Lage, wirklich relevante Informationen herauszufiltern. In diesem Bereich zeigt sich für die kommenden Jahre noch Entwicklungsbedarf, um noch mehr Effizienzpotenziale ausschöpfen zu können. Branchenkenner erhoffen sich, dass vor allem Wartungs- und Prüfprotokolle analysiert werden können, um Einbußen beim Kaufpreis zu verhindern. Auch Dokumente, die Grundstücksrechte verbriefen, rücken in den Fokus zukünftiger Lösungen für die Nutzung künstlicher Intelligenz.

Lesbarkeit von Dokumenten als Voraussetzung für künstliche Intelligenz

Mittels Suchbegriffen können also durchaus belastbare Ergebnisse erzielt werden. Letztlich muss aber auch die Frage gestellt werden, ob alle relevanten Dokumente für ein Projekt identifiziert worden sind? Stand heute ist es bei vielen Plattformen, dass eine erhebliche Datenmenge schlichtweg aufgrund fehlender Lesbarkeit nicht genutzt werden kann. Solche „Lücken“ müssen manuell nachgearbeitet werden, was dem Wunsch nach mehr Effizienz eindeutig entgegensteht. Und wie verhält es sich dann mit der Haftung für maschinell erstellte Analysen? Kunden wollen bestimmt wissen, mit welchen Sicherheiten Plattformen in dieser Hinsicht aufwarten.

Fazit: Wir sind erst am Anfang von KI in Datenräumen!

Ein zentrales, noch zu lösendes Problemfeld zeigt sich in der Überprüfung von Dokumenten auf Vollständigkeit. Sind wirklich alle notwendigen Wartungsprotokolle und notwendige Anlagen nutzbar? Analysiert werden kann nur das, was tatsächlich im Datenraum vorhanden ist! Momentan ist es nicht möglich, das Fehlen erfolgskritischer Dokumente wie etwa eine Baugenehmigung zu überprüfen. Der Einsatz von künstlicher Intelligenz muss natürlich auch in wirtschaftlicher Hinsicht gerechtfertigt erscheinen. Kosten und Nutzen müssen daher in einer überzeugenden Relation stehen, damit die hier diskutierten Möglichkeiten im Immobiliensektor jeden Tag zum Einsatz kommen können. Experten zeigen sich aber optimistisch gestimmt.