Datenräume für Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilien

13.04.2021

Due Diligence ist das Synonym, um bei dem Verkauf oder Kauf von Immobilien, die „gebotene Sorgfalt“ anzuwenden, alle Fallstricken, Eventualitäten und Probleme aufzudecken, die der Immobilienerwerb mit sich bringen kann. Vor der Akquisition müssen also Mietverträge, Grundstückspläne, Bilanzen, Notarverträge, Verträge mit Energieversorgern, Kommunen, Hausmeisterdienstleistern etc. geprüft werden. Insbesondere wenn die Immobilie ein Renditeobjekt sein soll, ist die Stärken-Schwächen-Analyse ein Kernpunkt der Due Diligence.

Immobilienverkäufe über virtuelle Datenräume

In Deutschland werden zum Zwecke der Immobilien-Due Diligence alle Dokumente, die einer Risikoanalyse dienlich sind, in einen virtuellen Datenraum für die Kaufinteressenten abgelegt. Dort können vor dem Kauf die geeigneten Analysen angestellt werden, um so eine verlässliche Risikobewertung zu haben und etwaige rechtliche Risiken, Umweltlasten oder Nachbarschaftsstreitigkeiten aufzudecken. Je nach Immobilienart sind nicht nur kaufmännische, sondern auch strategische Überlegungen gefragt: Wie positioniert sich die Immobilie auf dem Markt? Wie kann eine höhere Rendite erzielt werden? Kaufen wir die Katze im Sack?

Due Diligence verhindert Dealbreaks

Virtuelle Datenräume bieten hier eine entscheidende und sichere Hilfe, bevor es zu Kaufvertrags- und Kaufpreisverhandlungen kommt. Die Dokumente können nach bestimmten Suchbegriffen oder Kennzahlen durchsucht, gesichtet, markiert und kommentiert werden. Ein Q&A-Tool bietet die Möglichkeiten, Fragen an den Eigentümer zu stellen, die sich auf das entsprechende Dokument beziehen. Eine Checkliste hilft nachzuschauen, ob alle Papiere vorliegen. Gerade eine zuverlässige Bewertung ist unabdingbar.

Due Diligence-Typen

Bei Due Diligence-Prüfungen ist es manchmal wie bei der Suche nach der buchstäblichen Nadel im Heuhaufen. Die sogenannten Dealbreaker müssen ausfindig gemacht werden, damit der Erwerb nicht zum finanziellen Fiasko wird. Hier wird auch von Red-Flag- oder Quick-Due Dillicences gesprochen, die möglichst schnell Probleme identifizieren soll. Bei den Due Diligence-Prüfungen unterscheidet man im wesentlichen fünf verschiedene Analyse- oder Prüfungsthemen:

1. Financial-Due Diligence-Prüfung
   – Prüfung der Immobilienbewertungen
   – Risikobetrachtung und ‑analyse
2. Legal-Due Diligence-Prüfung
   – Check der Grundbuchdaten
   – Analyse der Mietverträge und Mietsicherheiten
   – Überprüfung der Versicherungen, Verträge und Abgaben
3. Tax-Due Diligence-Prüfung
   – Prüfung der Steuern und den dazugehörigen Risiken
   – Prüfungsverhalten des Finanzamtes
4. Technical/Environmental-Due Diligence-Prüfung
   – Analyse des technischen Zustands der Immobilie, etwaiger Altlasten
   – Ermittlung des Investitionsaufkommens
5. Sonstige Due Diligence-Bereiche
   – Umwelt Due Diligence (energetische Anforderungen in der Zukunft)
   – Human Resource-Due Diligence